С 2016 мы в компании IVAN DOM Rostov дважды в год проводим мониторинг рынка частного домостроения в Ростове-на-Дону.
Делаем это, чтобы понимать:
- Из чего складываются цены?
- Что влияет на выбор заказчиков?
- Насколько востребованы услуги по низким ценам с низким качеством?
- Соответствуют ли наши предложения запросам и ожиданиям заказчиков?
Рынок региона полон предложениями в духе "дом по цене квартиры", "коттедж стоимостью 17 000 руб. за м²".
Большинство заказчиков после первого знакомства с такими ценами в интернете впадают в шок от реальных смет застройщиков с заслуженной репутацией и мощными кейсами.
* Описание категорий выполнено на основе результатов мониторинга рынка строительных услуг в г. Ростове-на-Дону на 01.12.2022г.
Для корректности анализа рынка стоимость строительства домов во всех категориях приведена за «коробку дома» - это фундамент, все стены, лестницы, перекрытия, кровли, окна. В стоимость строительства не включалась стоимость земельного участка, подключение коммуникаций и чистовая отделка.
Ежегодно анализируя рынок, отмечаем: более 80% построенных и строящихся каменных домов в Ростове-на-Дону разделяются на 4 основных типа*.
Дома категории «Эконом». Цена строительства: 16,5 – 29,62 т.₽/м²
Особенности:
К подобным приобретениям клиентов приводит навязанная им идея равноценного обмена квартиры
на собственный дом. Для строителей же, это высоко-маржинальный бизнес по ряду причин:
- льготная ипотека до 6 млн рублей обеспечивает массовый спрос в этой ценовой категории;
- банки, выдавая кредиты, не проверяют качество строительства;
- маржинальность на строительстве таких домов 30%-35%;
Главный принцип дешёвых домов - тотальная экономия на всём.
Ограниченного бюджета хватает на 3-4 сотки земли и увеличение жилплощади на 20-30 м² по сравнению с квартирой. И именно релокация из спального района на свой земельный участок становится главным и единственным бонусом такого решения.
Дешевые материалы и низкий уровень строительно-монтажных работ напрямую влияют на потребление энергии.
Как следствие, расходы на содержание дома будут выше, чем у квартиры.
Через пару лет проживания в доме владельцев ждут неизбежные стихийные поломки и аварийные ремонты инженерных систем.
Но ещё на этапе возведения коробки профанский уровень строительства обеспечит море нестыковок, переделок и незапланированных трат.
Дом эконом-сегмента - совсем не про бережливость и прагматичный подход.
Кстати, в этой статье
мы подробно разобрали, почему.
За счет чего такие дома столь дёшевы?
В таком подходе экономия не заботится о благосостоянии владельца. Ее цель - жестко урезать расходы и свести к минимуму цену дома к моменту сдачи.
Для этого используют следующие инструменты:
🚫 Никакой проектной документации - это дополнительные расходы.
Строят по эскизу с планировкой и внешними габаритами. Часто "проект" - лишь 2-3 листа с рисунками планировок и “схемками” фасадов, иногда и от руки.
Полная анархия исполнителей порождает халатность и покрывает банальное воровство.
🚫 Гарантия, если она вообще будет, составит минимально допустимые 5 лет.
По ст. 724 ГК РФ пообещать меньший срок застройщик не имеет права. А больше - желания.
Для подстраховки в договор вводят множество трудно выполнимых условий получения гарантии.
🚫 Материалы
Выбраны по принципу цены. Остатки из разных партий и товары сегмента ультраэконом - в таких домах не пренебрегают ничем.
Перспективы от “просевшего” конька и течи кровли до остановившегося зимой котла и пугающих проблем с фундаментом можно выразить в конкретной сумме.
Ежегодно вынужденный ремонт в домах эконом-класса обходится от 100 т.₽ (2-3 крупные поломки в год)
🚫 0 нормативов
Такой подход предполагает неизбежные многочисленные нарушения требований норм и строительных регламентов.
Цель - максимально снизить стоимость.
🚫 Исполнители
Только неквалифицированные. Застройщик не готов делиться прибылью на подобные расходы.
🚫 Юридическая небезопасность
Эти примитивные конструкции строят на устных договоренностях, либо застройщик составляет договор, защищая лишь себя.
Исполнять гарантии максимально невыгодно. Поэтому юристы таких организаций на порядок профессиональнее строителей.
В итоге срок безаварийной эксплуатации сокращается с 50-70 лет до 3-6 лет.
Эконом-класс может роднить с домами другими категорий лишь использование облицовочного кирпича из
среднего ценового сегмента. Презентабельная внешность - залог продаж.
Переходите по этим ссылкам, в них подробная информация с фотографиями, как
делают фундаменты,
кладут стены
и монтируют кровлю
домов эконом-сегмента.
- Информация о данном классе строительства приведена для удобства сравнения с домами других категорий.
- Мы бережем своё имя, уважаем заказчиков и не занимаемся строительством домов такой категории.
Дома категории «Комфорт». Цена строительства: 35,76 - 46,12 т.₽/м²
Особенности
Главный принцип создания такого дома - простота и доступная надёжность.
Уровень комфорта здесь не преполагает выверенных, особых планировок или слишком больших пространств.
Этот дом не прикидывается дворцом, но доступность - не единственные его плюс.
Это достойное жильё, созданное в балансе "цена - качество" без рискованных и нечестных приёмов.
Какие достоинства и особенности у домов этой категории?
Дома комфорт-класса обычно создаются так:
🔹Вводные
Анализ грунта для таких проектов редко делается. Поэтому инженерные расчеты на прочность для фундамента, расчет просадки и осадки здания, как правило не выполняют. Фундаменты обычно ленточные, с простейшим классическим армированием. Топосъемку участка при разработке проекта используют чаще всего только тогда, когда на участке есть выраженный уклон.
🔹Проект
Выполняется минималистично – только раздел “Архитектурные решения” и набор простых и стандартных узлов. Подробную рабочую документацию для них обычно не делают. По такому проекту могут строить только грамотные, обладающие реальными инженерными знаниями застройщики. Другой класс исполнителей быстро переведёт дом "комфорт" в категорию "эконом".
🔹Архитектура
Рамки бюджета диктуют приоритет простоты и надёжности перед эстетикой. В таких домах уровень пола выше грунта всего на 30 - 40 см, а высота стен 2,7-2,9 м. Кровли не имеют яркой архитектурной выразительности. Диапазон влияния архитектора ограничен бюджетом строительства.
🔹Планировки
Ключевое описание - понятность. Комфорт таких домов ограничен минимально-достаточными для удобного проживания семьи площадями комнат и двумя небольшими санузлами. Исключены высокие потолки, просторные холлы и гостиные до 50м², террасы, примыкающие к дому по 25-30м². Эстетика, дополнительные зоны отдыха и изыски в виде сдвижных витражных окон вне бюджетных возможностей проекта "комфорт".
🔹Материалы
Простые, практичные и надёжные; без претензий на премиальность. Облицовочный кирпич, кровельное покрытие и окна подбирают из диапазона среднего ценового сегмента и “надежного” эконома. Утеплители, крепежные элементы, кладочные растворы - лучшие из масс-маркета. Приоритет отдан расходам в действительно важных моментах, обеспечивающих долговечность дома. Это в корне отличает такие дома от сегмента "эконом".
🔹Гарантии
Гарантии на дома класса "комфорт" на рынке Ростова-на-Дону обычно даются застройщиками на 5-7 лет. Гарантийные случаи бывают, но не часто. Основные их причины: отсутствие инженерных расчетов в проекте, отклонения от проекта и удешевление технологий производства работ за счет материалов и квалификации исполнителей.
Дома комфорт-класса могут иметь заимствования элементов от домов категорий "эконом" и "премиум".
Как правило, это выражается в повышении надежности фундамента, кровли.
А также, использовании облицовочных стеновых материалов и финишного слоя покрытия кровли.
Здесь отзывы наших заказчиков, которые живут в таких домах.
Дома категории «Бизнес-класс». Цена строительства: 48,27 - 67,85 т.₽/м²
Особенности
Это дома для ценителей эстетики и надёжности.
Главное кредо дома - высочайшее качество в категории.
Для владельца технологий "умный" дом - не просто жильё, это пространство для роста.
Он развивает амбиции, цели, личность.
Здесь успешно и гармонично взрослеют дети.
Приумножается благосостояние семьи, ведь добротно построенный дом не тянет деньги.
Стабильная инженерия работает, как часы; скрупулезный подход к строительству исключает последующие ремонты и переделки. Такой дом может стать удачной инвестицией: он будет только расти в цене. Правда, он слишком «ваш», чтобы от него отказаться.
В чем ценность домов бизнес-класса и их отличие от других?
🔹Проект
Проект – образец эргономичности, продуманности и логики решений.
В его составе всегда есть:
- Генплан;
- Архитектурный раздел с фасадным освещением;
- Конструкторский раздел;
- Дизайн-проект интерьеров.
Это несколько альбомов в формате А3 подробнейших чертежей объемом 120-150 листов.
Разработка проекта всегда начинается с топосъёмки участка и геологического исследования грунта.
Это основа для инженерных расчетов фундаментов всех строений домовладения.
Часто заказчики таких домов просят сделать фундамент с запасом прочности.
Надежность здесь – ключевая характеристика.
На проектирование уходит от 3 до 6 месяцев ежедневного упорного труда команды проектировщиков.
Но результат превосходит все ожидания!
🔹Архитектура
Премиальные планировки - это не про колонны и дворцовые залы.
Они основаны на детальном изучении образа жизни владельцев, их маршрутов и биоритмов.
Продумано всё, от идеальной шумоизоляции до логистики перемещений.
Мысль архитектора на шаг опережает потребности заказчика, включая его отдаленные планы на жизнь.
В домах такого уровня невероятно удобно жить.
🔹Материалы
Ожидаемый уровень надёжности могут обеспечить лишь премиальные материалы и проверенный годами средний ценовой сегмент, если его безупречное качество позволяет не переплачивать за импортный лейбл и громкий бренд.
Недопустимо использование материалов с сомнительными, непроверенными характеристиками.
🔹Гарантии
IVAN DOM - один из немногих застройщиков регионального рынка, кто даёт 15 лет гарантии на дома “Бизнес-класса”.
За время работы нашей компании построено 28 таких домов и не получено ни одной рекламации.
Дома “Бизнес-класса” могут иметь незначительные заимствования элементов от категории «Комфорт» и “Премиум”
в использовании некоторых стеновых материалов и элементов кровли.
Больше с другими категориями дома “Бизнес-класса” ничего не объединяет.
Вот так рассказывает
о строительстве своего домовладения один из наших заказчиков.
Дома категории «Премиум». Цена строительства: от 70,83 т.₽/м²
Особенности
Есть жильё. Есть дом. Есть домовладения.
Статус такого проекта - «резиденция».
Это предмет гордости владельцев и недостижимая мечта для остальных.
У домов категории «Премиум», как у людей, есть мена.
И собственная неповторимая черта, «фишка».
- Резиденция, обнимающая водоём
- Дом с летящей террасой над бухтой
- Вилла в духе итальянских палаццо
Про дизайнерскую мебель уровня Ralph Lauren, бассейны, СПА-зоны и пирсы говорить не приходится -
эти компоненты часто идут тандемом.
Это дома-статус. Дома-актив. Для тех, кто согласен только на максимум.
Эмоции от обладания такими домами сравнимы с владением шедевром искусства.
Когда у гостей захватывает дух от размаха и утонченности.
А владелец на долгие годы получает восхитительное чувство успеха, реализации своих самых ярких амбиций.
И ожившее чудо – собственный мир, воплощённый в жизнь из смелой идеи архитектора и крутой команды профессионалов.
Чаще всего такие дома строятся на морском побережье, или в элитных локациях г. Москвы и Санкт-Петербурга.
Из чего состоит магия домов Премиум-класса?
🔹Участок
Дома “Премиум-класса” начинаются с выбора топовой локации. Достаточные площади, великолепные видовые характеристики, уникальные особенности и подходящая среда - вот главные критерии.
Готовый дом становится жемчужиной своей локации и ее яркой доминантой.
Только самые обеспеченные люди могут позволить себе жить в одноэтажном доме площадью 200-300 м², расположенном на участке 1500 м² в элитной локации с самой дорогостоящей землей.
🔹Проект
Проект дома “Премиум-класса” - комплексный. Он создаётся в единой концепции: от дизайна спален до дендроплана, от зонирования участка до гармонии отдельно стоящих объектов - СПА, гостевые шале, бассейн. Стоимость проектной документации достигает 2-4 млн ₽, а работа над ней может идти более года.
Заказчики получают гарантии эксклюзивности проекта с передачей авторских прав и полную конфиденциальность.
Разработка рабочей проектной документации начинается с выполнения топосъёмки участка и геологического исследования грунта на всей территории. Это обеспечивает исчерпывающую информацию для проектировщиков и конструкторов.
🔹Архитектура
В проектах deluxe это сплав науки и искусства. Идеи и решения для него создают архитекторы и бюро, чьё имя в профессиональном мире само по себе бренд.
Премиум уровень предполагает персонализированную концепцию. Бескомпромиссный эксклюзив должен влюблять в себя владельца всем сердцем.
🔹Материалы и гарантии
В элитной отделке все просто: достаточно самого лучшего. Селективное дерево. Натуральный камень. Изготовленные по индивидуальным дизайн-проектам лестницы, зеркала, витражи, кованый декор.
Для строительства используются только премиальные материалы и лучшие строительные технологии. Это позволяет документально гарантировать надежность дома на 40-50 лет.
🔹Планировки
Дом становится квинтэссенцией жизни владельца: знает его вкусы, ритм жизни, guilty pleasure, большие и маленькие слабости. Эргономика и комфорт только высочайшего класса.
Дома уровня премиум – абсолютный максимум в каждой детали. Единственное, что объединяет их с другими категориями – термин “дом”.
В одной картинке мы собрали все главные характеристики домов: стоимость строительства, срок эксплуатации, комфорт проживания и эмоции, которые даёт дом своим владельцам
Мы в IVAN DOM понимаем, как сложно разобраться без специальных знаний в любой сфере. Мир строительства не является исключением.
Недобросовестные застройщики прекрасно знают: когда клиенты не владеют темой и не ориентируются в ценах рынка, на них можно заработать больше, чем на стройке.
Существуют десятки способов заполучить клиента с помощью манипуляции низкой ценой: от упрощения и удешевления всех конструкций до “уникальной” методики подсчета площади дома.
И ещё сотни - получить с клиента больше, чем изначально договаривались.
- Возможным проблемам строительства и вовсе нет счета:
- Затягивание и срыв сроков
- Воровство материалов
- Непрозрачность отчётов
- Отсутствие реальных гарантийных обязательств
- Внеплановые расходы
- Внезапная смена подрядчика
- Несоответствие результата плану
Решение всего - хороший договор подряда.
Доверие - важно. Но сначала - документально закреплённые гарантии и юридическая прозрачность.
Мы в IVAN DOM ценим время. И своё, и ваше.
Регулярно делаем мониторинг рынка строительных услуг и делимся этой информацией в наших соцсетях.
Это сохранит вам десятки часов на поиск и анализ противоречивой информации.
Подписывайтесь на наши соцсети
Строительство каждого дома начинается с выбора участка. Как купить участок и не остаться без дома?
Проанализировав весь свой опыт работ и опыт наших клиентов, мы собрали
здесь в одну статью
всю информацию о рисках, болезненных и дорогостоящих ошибках при покупке участка.
И подготовили для вас
готовые решения
этих проблем.
